Die Mietkaution – Sicherheit für beide Seiten

Die Kaution ist aus dem Geschäftsverkehr nicht mehr wegzudenken. Ganz gleich, ob sie für ein Kraftfahrzeug, ein Werkzeug oder eine Wohnung hinterlegt wird – geht es um Miete einer Sache, wird häufig eine Kaution verlangt. 

Kein Muss, aber usus

Laut BGB íst die Zahlung einer Kaution im Rahmen eines Mietvertrages zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben. Sie ist aber absolut üblich.

Der Sinn einer Kaution, den der Gesetzgeber in §551 BGB vorgesehen hat, besteht in der Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten. Die Höhe der Kaution und die Zahlungsmodalitäten werden ebenfalls in diesem Paragrafen geregelt. 

Doch zunächst: Wofür zahlt der Mieter eine Kaution?

Sicherheit für alle sechs Flächen – Sechs Fakten über Mietkautionen

Das lateinische Wort cautio, auf welches das deutsche Wort Kaution zurückgeht, bedeutet Sicherheit, Vorsicht. Indem der Mieter zu Beginn seines Mietverhältnisses als Vorsichtsmaßnahme eine Kaution bereitstellt und zu einem Zinssatz gewinnbringend anlegt, haftet er im Vorhinein für etwaig während der Mietzeit entstandene Schäden und Mängel, die nach der Mietdauer im Zuge der Neuvermietung beseitigt werden müssen. Schäden können schließlich, je nach Mietdauer mehr oder weniger, immer entstehen: An Decke und Fußboden, an den Wänden, an den Armaturen, an den Fenstern und an den elektrischen oder sanitären Anschlüssen.

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Die Höhe der Mietkaution ist zunächst abhängig davon, ob es sich beim Mietobjekt um eine Gewerbeimmobilie oder eine private Immobilie handelt. Zweite Grundlage der Berechnung der Höhe ist die Nettokaltmiete, also die Warmmiete abzüglich der Nebenkosten für Wasser, Strom und Heizung. 

Bei gewerblich genutzten Immobilien verhandelt der Vermieter mit dem Mieter frei. So kann es leicht geschehen, dass die Mietkaution sechs Nettokaltmieten beträgt. 

Die Höhe für privat genutzte Immobilien darf, so begrenzt es der Gesetzgeber laut § 551, Absatz 1 BGB nicht höher sein als das Dreifache der Nettokaltmiete. 

Welche Zahlungsmodalitäten gelten für Mietkautionen?

Wann muss gezahlt werden?

Standardmäßig zahlt der Mieter die Kaution beim Einzug in die Immobilie. Teils wird sie auch schon beim Unterzeichnen des Mietvertrages fällig. Es gibt aber Alternativen.

Ratenzahlung

In § 551, Absatz 2 BGB ist definiert, dass eine Ratenzahlung möglich ist. Diese ist gesetzlich so geregelt, dass die erste Rate am Tag des Beginns des Mietverhältnisses fällig ist. Nach Abschluss je eines weiteren Monats sind die zweite und dritte Rate fällig. Der Stichtag der vollständig eingegangenen Mietkaution liegt also zwei Monate und einen Tag nach dem Beginn des Mietverhältnisses. Der Einfachheit halber kann der Mieter die Kaution in drei gleichen Teilen den ersten drei Mietzahlungen beifügen. Für die ersten drei Monate ergibt sich somit die Zahlung von 2 x Nettokaltmiete + 1 x Mietnebenkosten.

Zahlungsweise

Die Zahlung kann bar oder per Überweisung erfolgen.

Sonderfall

Plant der Mieter einen Ausbau der Wohnung, beispielsweise aus Gründen der Behindertengerechtigkeit, so kann der Vermieter die Kaution leicht anheben, um die späteren Rückbaukosten zu finanzieren. 

Anlagemöglichkeiten und Zinsen 

Unabhängig davon, ob die Zahlung der Mietkaution in bar oder per Überweisung erfolgt, muss die Kaution zwingend auf einem Mietkautionskonto angelegt werden.

Dies sorgt dafür, dass die Mietkaution nicht in das private Kapital oder Firmenkapital des Vermieters einfließt. Muss der Vermieter Insolvenz anmelden oder ist auf sonstige Weise nicht zahlungsfähig, so muss trotzdem sichergestellt werden, dass die Mietkaution stets abgerufen werden kann. 

Das Gesetz sagt hierzu, dass der Vermieter “eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz” anlegen muss. (§ 551, Absatz 3 BGB)

Die Kündigungsfrist beträgt nicht zufällig drei Monate; sie entspricht der üblichen Kündigungsfrist einer privaten Immobilie. 

Ein privates Sparkonto genügt für dieses Anliegen. Andere Anlageformen sind möglich, beispielsweise Tagesgeld, Festgeld oder ein speziell dafür vorgesehenes Mietkautionsdepot. Letzteres fordert in der Regel Gebühren, die zwischen 15 und 30 Euro betragen. Kostenlose Mietkautionsdepots werden derzeit von PDS-Banken und der DKB angeboten. 

Wird das Geld auf einem privaten Sparkonto angelegt, so sind bis zu 0,1 % Zinsen üblich, was der gesetzlichen Mindestverzinsung entspricht. Je nach Anlageform sind höhere Zinsen möglich. Prinzipiell gilt: Der Nutznießer der Zinsen ist stets der Mieter. Gegen die Steuerlast kann der Kontoinhaber einen Freistellungsauftrag einreichen. 

Eine unverzinste Anlage der Mietkaution seitens des Vermieters (Spardosenlösung) ist unzulässig.

Wofür darf eine Mietkaution verwendet werden?

Es kann im Rahmen eines jeden Mietverhältnisses dazu kommen, dass Schäden und Mängel am Mietobjekt entstehen. Der Vermieter darf die fest angelegte Kaution dafür verwenden, diese Schäden und Mängel zu beseitigen. Unzulässig ist jedoch, die Kaution für die Beseitigung von Mängeln zu verwenden, die zwar am Mietobjekt entstanden sind, aber nachweisbar nicht durch den Mieter des jüngst vergangenen Mietverhältnisses. Die Mietkaution kommt letztlich auf für:

• durch den Mieter nicht gezahlte Nebenkostenabrechnungen und Nachzahlungen,
• durch den Mieter nicht gezahlte Mieten,
• Gerichts- und Anwaltskosten auf Streitigkeiten zwischen den Mietparteien sowie
• Schäden und Mängel in der Wohnung.

Rückzahlung und Einbehalt

Ist der Mietvertrag beendet, die letzte Miete eingegangen und sind keine Schäden während des Mietverhältnisses entstanden oder sind die Schäden beseitigt und die Nebenkosten komplett abgerechnet worden, entsteht für den Vermieter die Pflicht, innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietvertrages, die Mietkaution zurückzuzahlen. 

Die Rückzahlung muss auch dann vollzogen werden, wenn die Spuren dabei entstanden sind, in dem die Wohnung bewohnt wurde. Dies sind sogenannte Abnutzungsspuren und sie umfassen 

• leichte Verfärbungen an den Tapeten
• Spuren des Abriebs auf Teppichboden oder Laminat
• einzelne defekte Fliesen
• einzelne nicht gestopfte Bohrlöcher.

Ist erkennbar, dass der Mieter beispielsweise durch überdurchschnittlichen Zigarettenkonsum vergilbte Tapeten und Brandlöcher zurückgelassen hat oder, dass durch Fahrlässigkeit Armaturen verwahrlost oder zerstört zurückgelassen wurden, so ist der Vermieter berechtigt, die Schadensbegrenzung unter Abrufung der Kaution zu vollziehen. 

Sind diese Mängel nicht erkennbar, so sollte die Rückzahlung der Kaution binnen sechs Monaten erfolgen.

Behält der Vermieter die Kaution nach Meinung des Mieters unberechtigter Weise ein, so sollte der Mieter in jedem Falle mit dem Vermieter in Kontakt treten. Er kann in Zwei-Wochen-Frist schriftlich zur Zahlung aufrufen, den Mieterschutzbund kontaktieren und einen Mahnantrag stellen. Der Klageweg und der Gerichtsweg stehen dem Mieter ebenso offen. 

Die Sicherheit der Zahlung: Finanzierung der Mietkaution

Es gibt Fälle, in denen der Umzug mehr Geld in Anspruch nimmt als zur Verfügung steht. Oft müssen neue Möbel gekauft werden oder es sind mehr Kosten durch den Umzug entstanden als vorhergesehen oder der Mieter ist knapp bei Kasse, muss aber trotzdem zwingend und dringend umziehen. In jedem Falle muss die Sicherheit für die Wohnung an den Vermieter entrichtet werden. Hierbei stehen dem Mieter mehrere Möglichkeiten offen, die Zahlung der Mietkaution zu ermöglichen.

Klassisch, aber teuer: Der Dispo-Kredit

Verfügt der Mieter über einen ausreichenden Dispositionsrahmen seines Kontos, kann er diesen für die Entrichtung der Mietkaution benutzen. Vorteil: Die Kaution kann trotz aller Widrigkeiten schnell entrichtet werden. Nachteil: Der Zinssatz ist mit meist 10 % enorm hoch.

Aufwendige Antragstellung, aber sichere Zahlung: Der klassische Kredit

Stimmt die Bonität, kann für die Kaution ein Kredit aufgenommen werden. Die Zinsen sind nicht ganz so hoch wie bei einem Dispokredit, aber die Antragstellung dauert mitunter einige Tage. Der Mieter sollte in diesem Falle langfristig vorher planen, wenn das Finanzdefizit absehbar ist. 

Aber Achtung! Viele “schnelle” Kreditgeber verlangen immens hohe Zinssätze, die leicht in die Höhe eines Dispokredits reichen.

Sicher und bargeldlos: Die Mietkautionsbürgschaft

Viele Kreditinstitute haben erkannt, dass mancher Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses nicht liquide genug ist, um die Mietkaution zu bezahlen. Sie haben sich darauf spezialisiert, sogenannte Mietkautionsbürgschaften zu übernehmen.

Sie funktioniert ähnlich wie ein Kredit, aber mit sehr günstigen Zinsen. In der Praxis bedeutet dies, dass der Mieter anstelle der Überreichung der Mietkautionszahlung eine Urkunde des Kreditinstitutes überreicht, mit dem er die Mietkautionsbürgschaft abgeschlossen hat. Die Zahlung ist abgesichert durch das Wort des Kreditinstitutes und der Mieter zahlt jährlich einen Beitrag, um die Kosten zu decken. Im Grund funktioniert dies wie die Ratenzahlung der Mietkaution, nur ist sie institutionalisiert, also offizieller.

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