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Redaktion: DOMUS Redaktion

Mietvertragsabschluss und Kündigung

Wie jeder Vertrag, so ist auch der Mietvertrag eine gegenseitige Willensbekundung. Beim Mietvertrag will der Mieter eine Wohnung besitzen und mietet sie daher vom Eigentümer gegen die Überlassung einer entsprechenden Summe von Geld, der Mietzahlung. Erfüllt eine der beiden Parteien, Mieter oder Vermieter, seine Pflicht nicht zur Genüge, so kann die Zahlung seitens des Mieters gemindert oder ausgesetzt werden, so wie der Vermieter den Auszug des Mieters aus der Wohnung fordern kann. 

 

Niedergeschrieben sind beide Willenserklärungen samt Rahmenbedingungen im Mietvertrag, der sich auf die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches stützt. (insbesondere §§ 549 ff. BGB)

 

Arten von Mietverträgen

Das Spektrum von Mietverträgen ist überschaubar und richtet sich vor allem nach der Zeit der angestrebten Miet- bzw. Vermietungsdauer. 

Der einfachste Mietvertrag ist der jener, der per Handschlag geschlossen werden kann, d. h. er bedarf keiner Schriftform, sondern wird mündlich wirksam. Einigkeit zwischen Vermieter und Mieter muss lediglich darüber bestehen, welche Wohnung zu welchem Preis vermietet werden soll und ab wann. Weil alle Regelungen zum Mietvertrag im BGB geregelt sind, können sich beide Parteien darauf berufen. Mit der mündlichen Annahme des Mietvertrages, einem Handschlag und der stillschweigenden Bezahlung gilt der mündliche Mietvertrag als rechtswirksam. 

Problematisch daran: Mündliches ist flüchtig. Papier ist geduldig – und regelt essentielle Bedingungen auch dann, wenn die Einigkeit zwischen Mieter und Vermieter, aus welchen Gründen auch immer, nicht mehr besteht. Außerdem besteht die Gefahr, dass mündliche Verpflichtungserklärungen sich verflüchtigen und Uneinigkeit über die getroffenen Mietbedingungen besteht.

Bevor Vermieter oder Mieter in die Bredouille geraten, bietet es sich an, Einzelheiten in einem schriftlichen Mietvertrag festzuhalten, der von beiden Parteien unterschrieben wird. Der Vordruck dazu, der so genannte Formularmietvertrag, wird beispielsweise von Verlagen, Maklern und vom Mieterschutzbund e.V. herausgegeben. Diese sind mit den üblichen BGB-konformen Regelungen vorformuliert und per Download und Ausdruck kostenfrei erhältlich.

 

Wohnen ohne zeitliche Grenzen

Werden Mietverhältnisse begonnen, so ist der unbefristete Mietvertrag üblich. Er läuft auf unbestimmte Zeit.

 

Wohnen auf festgelegte Zeit

Im Zeitmietvertrag können sowohl Beginn und Ende der Mietdauer festgelegt werden. Der Grund der Befristung ist vorhersehbar: Entweder meldet der Vermieter nach Ablauf der Frist Eigenbedarf an oder es sind Renovierungsarbeiten geplant, die dafür sorgen, dass der Mieter in der Immobilie nicht wohnen bleiben kann.
Zeitmietverträge ohne Angaben zum Befristungsgrund konnten bis zum 31. August 2001 geschlossen werden. Solche noch existierenden Mietverträge behalten nach wie vor ihre Gültigkeit, werden aber nicht mehr abgeschlossen.

 

Wohnen mit dem Mieter als Vermieter

Besonders für Studenten eignet sich der Untermietvertrag. Er wird zwischen Mieter und Untermieter geschlossen, wobei der Mieter selbst als Vermieter, d. h. als Mietzahlungsempfänger fungiert und nicht der Eigentümer der Immobilie ist. Gesetzlich ist er dem unbefristeten Mietvertrag gleichzusetzen. Der Nachteil für den Vermieter erster Ordnung ist jedoch, dass er dem Untermieter gegenüber kein Weisungsrecht besitzt. Deshalb könnte der Vermieter erster Ordnung theoretisch Untermietverträge ausschließen. Dies verstößt allerdings gegen § 553 (3) BGB, wenn dem Vermieter zweiter Ordnung daraus Nachteile entstehen. Beispiel: Der Mieter wohnt auf absehbare Zeit nicht in der fraglichen Wohnung, zahlt aber Miete. Die Nichtzulassung eines Untermieters kann also zum finanziellen Nachteil eines Mieters führen, was unzulässig wäre.

 

Wohnen als Gemeinschaft

Die Wohngemeinschaft muss nicht mit einem Untermietvertrag abgeschlossen werden. Die Mitglieder einer Wohngemeinschaft können auch als Hauptmieter auftreten, und zwar vor einem Vermieter, der in vielen Fällen durch eine Wohnungsverwaltung vertreten wird. Die gesetzlichen Regelungen richten sich nach dem unbefristeten Mietvertrag, allerdings muss Einheitlichkeit unter den Mitgliedern der Wohngemeinschaft herrschen und alle müssen unterschreiben.

 

Wohnen auf Zeit mit erwarteter Mietsteigerung

Sie sind eine Art Zeitmietvertrag und erleichtern die finanzielle Planung, wenn man mieten möchte. Der Staffelmietvertrag legt Anfangsmiete und jährliche Mietpreissteigerungen fest. Hierbei existieren Spezifika in den Kündigungsfristen. Ähnlich dem Staffelmietvertrag funktioniert der Indexmietvertrag, dessen Miete sich orientiert am Preisindex für allgemeine Lebenshaltung, herausgegeben vom Statistischen Bundesamt.

 

 

Die Inhalte des Mietvertrages im Allgemeinen – en detail

Die üblichen Inhalte eines Mietvertrages sind:

 

Die Übergabe

Inhaltlich ergänzt wird der Mietvertrag entweder in Form einiger Zeilen oder, ausführlicher, als Anhang, indem eine Mängelliste geführt wird. In diese Liste der Zustand der Wohnung und all ihrer Teile verbal festgehalten, um die Mängelbeseitigung festzulegen.

Schlüsselübergabe

Gründlichkeit und gute Beobachtungsgabe sind von großem Vorteil. Geachtet werden sollte auf: 

Für Mängel, die erst nach dem Einzug festgestellt werden, sieht der Gesetzgeber eine Frist von 8 bis 10 Tagen vor, in denen der Mieter Mängel nachmelden kann. Dies ist deshalb wichtig, damit der Mieter nicht für Mängel haftet, die vor seinem Einzug bereits existiert haben. Der Vermieter ist in der Bringschuld, die Schäden zu beheben.

 

Unbedingt sollten auf dem Mietvertrag die Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Heizung notiert werden. Die genaue Anzahl der übergebenen Schlüssel für Haus, Wohnung, Keller und Briefkasten (sowie, wenn vorhanden, Garage) wird ebenso im Mietvertrag notiert.

Bietet der Mietvertrag zu wenig Platz für eine Mängelliste, kann die Mängelliste als Anhang beim Mieterschutzbund e.V. als Download kostenfrei erworben werden.

Die Wohnungsübergabe ist die letzte Gelegenheit, auszuloten, ob genehmigungspflichtige Umbaumaßnahmen die Aussicht auf Genehmigung durch den Vermieter haben. Insbesondere bei der Frage um die Satellitenschüssel ist die Frage wichtig, denn sie erfordert Bohrungen am Haus.

Klar festzulegen ist auch der Zustand bei der Übergabe nach der Mietzeit: renoviert oder besenrein; teilmöbliert oder leer.

 

Zum Einzug (nicht immer) fällig: die Kaution

Einige Unsicherheiten ranken sich um das Thema Kaution und Kautionszahlung. Eines steht fest: Die Kaution dient der Sicherheit. Das Wissen darum sollte sicher sitzen.

Wofür braucht es und wie hoch ist eine Kaution?

Die finanzielle Sicherheit geht vor und greift vor. Der Vermieter darf eine Kaution in der Höhe von maximal drei Nettokaltmieten verlangen, um sicherzustellen, dass nach Auszug der Mieter alle eventuellen Nachforderungen wie Nebenkosten und  die Reparatur von Schäden an der Wohnung beglichen werden können. 

Die Kaution versteht sich nicht von selbst. Sie muss festgelegt werden. Sie ist aber üblich. Auf eine nachträgliche Forderung muss nicht eingegangen werden.

 

Wann zahlt man eine Kaution?

Üblicherweise übergibt man die Kaution gegen Quittung bei Schlüsselübergabe. Ist eine sofortige vollständige Zahlung nicht möglich, kann sie in drei Raten gezahlt werden, wobei die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses (3. Werktag des Monats) fällig ist.

 

Was passiert mit der Kaution?

Fremdes Geld wird stets umstellt. Mit anderen Worten: Es wird sorgsam gehütet und separat auf einer Bank angelegt sowie verzinst. Hintergrund: Die Kaution darf nicht ins (Firmen-)Vermögen des Vermieters zählen.

Die Kaution darf, wenn der Vermieter einverstanden ist, abgewohnt werden, d. h. die Miete wird durch die Kaution verrechnet. 

 

Wann wir die Kaution zurückerstattet?

Die Kaution plus Zinsen darf vom Vermieter sechs Monate einbehalten werden, um Mängel beseitigen zu lassen. Spätestens nach Ablauf dieser Frist muss sie ausbezahlt werden. Danach einbehalten werden darf die Kaution nur bis zur nächsten Nebenkostenabrechnung und zwar nur die aus Erfahrung übliche Höhe.

 

Kündigung

Eine Kündigung muss, außer bei mündlichen geschlossenen und nicht schriftlich fixierten Mietverträgen, schriftlich erfolgen. Es gibt festgelegte Fristen.

Im unbefristeten Mietvertrag kann der Mieter mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Diese übliche Kündigungsfrist unterscheidet sich ein wenig von der des Vermieters, wie auch die Voraussetzungen sich unterscheiden. Für ihn gilt eine Frist mit einer Spanne von 3 bis 9 Monaten, je nachdem, wie lange der Mietvertrag besteht. Außerdem benötigt der Vermieter einen Grund zur Kündigung, der im BGB verankert ist. Dies kann Eigenbedarf sein.
Nota bene: Der Gesetzgeber sieht vor, dass das Kündigungsrecht bis zu vier Jahre ausgeschlossen werden kann. 

 

Der befristete Mietvertrag bedarf naturgemäß keiner Kündigung, denn hier läuft die Mietdauer einfach aus. Es gibt jedoch zwei Ausnahmen:

 

Bei Unklarheiten in rechtlichen Aspekten kann es zu Streitigkeiten kommen, wenn beide Parteien sich im Recht fühlen. Gefühltes Recht ist aber nicht immer gesetzlich geregeltes Recht. Bevor ein Gerichtstermin unausweichlich wird und höhere Kosten verursacht, sollte der Mieterschutzbund konsultiert werden.