Instandhaltung von Immobilien: Nutzen, Kosten und Tipps

Wer eine Immobilie besitzt oder betreut, weiß: Die Instandhaltung ist einer der wichtigsten Faktoren, wenn es um den Erhalt einer Immobilie geht. Sei es die Verbesserung des Zustands oder ein anderer Grund – mit der Instandhaltung sollte sich jeder befassen, der mit Immobilien zu tun hat. Doch was genau versteht man eigentlich unter Instandhaltung und welche Instandhaltungskosten kommen auf Eigentümer zu? Dieser Artikel geht auf die Teilbereiche der Instandhaltung ein und zeigt, was Vermieter und Eigentümer beachten sollten.

Definition Instandhaltung: Was versteht man darunter?

Zur Instandhaltung von Immobilien gehören Reparaturen, Wartungen, Inspektionen sowie Verbesserungen einer Immobilie. So fallen beispielsweise die Reinigung der Dachrinne, der Neuanstrich der Fassade oder der Austausch schadhafter Fenster und Türen zu den Instandhaltungsmaßnahmen. Geregelt ist all dies in der DIN 31051.

Die Instandhaltung ist für die Aufrechterhaltung einer Immobilie essenziell. Sie bleibt nur dann intakt und optisch ansprechend, wenn regelmäßig Maßnahmen zur Instandhaltung ergriffen werden. Des Weiteren lässt sich damit der Zustand maßgeblich verbessern und der Wert einer Immobilie erhöhen. Besonders dann, wenn Eigentümer über einen Verkauf oder über die Vermietung eines Objektes nachdenken, sollten sie eine regelmäßige Instandhaltung aufgrund der Wertsteigerung durchführen oder durchführen lassen.

Wie hoch sind die Kosten einer Instandhaltung einer Immobilie? Die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen variieren. Es kommt darauf an, welche Leistungen erbracht werden müssen und wie groß ihr Umfang ist. Kleine Reparaturen sind günstiger als umfangreiche und zeitaufwändige Tätigkeiten.

Reparaturen

Reparaturen werden oftmals auch als Instandsetzung bezeichnet. Durch entsprechende Maßnahmen wird der vorherige Zustand wieder hergestellt. Es kommt nicht zu einer Verbesserung – lediglich ein Schaden wird behoben.

Wartung

Gewisse Anlagen müssen regelmäßig gewartet werden. Dazu gehört, die Betriebsmittel zu erneuern oder auszutauschen. So muss ein Heizungsmonteur beispielsweise jährlich bei der Heizanlage eine Gummidichtung austauschen.

Inspektion

Unter der Inspektion versteht man die Untersuchung von Bauteilen. Hier wird noch nicht gehandelt. Der Besuch des Schornsteinfegers ist ein gutes Beispiel. Er muss sich alle Öfen und Heizungsanlagen genau ansehen und prüfen, ob eine einwandfreie Funktion gegeben ist. Falls später Maßnahmen nötig sind, erstellt er einen Kehrbericht. Zwar schreiben hier viele Dienstleister “Wartung” auf das Schreiben, doch es handelt sich um eine ganz klassische Inspektion.

Verbesserung

Verbesserungen erfolgen aufgrund von Reparaturen. Der Unterschied besteht allerdings darin, dass das Endergebnis nicht darauf abzielt, den vorherigen Zustand zu erreichen. Dieser soll übertroffen werden. Ein Beispiel: Im Zuge einer Instandsetzung wird ein leistungsfähigeres Bauteil eingesetzt. Es handelt sich um eine Verbesserung.

Instandhaltungsmaßnahmen: Das sollten Eigentümer berücksichtigen

Da die Instandhaltungskosten variieren können, lohnt es sich, Instandhaltungsrücklagen zu bilden. Auf diese Weise können Eigentümer nötige Maßnahmen immer dann vornehmen lassen, wenn sie nötig sind – nicht erst dann, wenn sie das Geld zusammengetragen haben. Experten empfehlen, pro Monat mindestens einen Euro pro Quadratmeter zurückzulegen. Bei älteren Häusern wird sogar zu zwei Euro pro Quadratmeter und Monat geraten.

Vermieter sollten sich ebenfalls dessen bewusst sein, dass die Kosten vieler Maßnahmen auf die Mieter umgelegt werden können. Beispielsweise die Heizungswartung gehört zu den umlagefähigen Maßnahmen. Das Gleiche gilt auch für die Inspektion, die der Schornsteinfeger durchführt. All diese Positionen müssen jedoch im Mietvertrag aufgeführt sein. Andernfalls können Vermieter nicht einfach Geld für Instandhaltungsmaßnahmen von ihren Mietern verlangen.

Wie steht es um die Kosten für die Instandsetzung? Diese Kosten können nur dann auf Mieter umgelegt werden, wenn dies explizit im Mietvertrag festgehalten wurde. Zudem gibt es gewisse Grenzen. Mieter dürfen nur an Kosten für Kleinreparaturen beteiligt werden. Als Richtwert gelten hier 75 Euro. Die umgelegten Kosten dürfen zudem niemals 8 % der Jahresmiete überschreiten.

Eigentümer sollten sich darüber hinaus dessen bewusst sein, dass es Instandhaltungsmaßnahmen gibt, die vorrangig behandelt werden müssen. Einige sind sogar verpflichtend. Welche gesetzlichen Regelungen gibt es hierzu?

Verpflichtende Maßnahmen der Instandhaltung

Bei der Instandhaltung von Gebäuden in Mietwohnungen gelten mietrechtliche Bestimmungen des BGB. Die Mietsache muss in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen werden. Das ist in § 535 BGB geregelt. Auch während der Mietzeit muss dieser Zustand erhalten werden. Andernfalls können Mieter eine Mietminderung vornehmen.

Bei einer Eigentumswohnung gilt es, sich an die Pflichten zu halten, die in § 14 Wohnungseigentumsgesetz festgelegt sind. Jeder Wohnungseigentümer muss die in seinem Sondereigentum stehenden Bauteile instand halten. Zudem muss eine ordnungsgemäße Verwaltung stattfinden.

Vom Gesetzgeber vorgeschriebene Maßnahmen – die ultimative Checkliste

Wer ein Haus oder eine Wohnung besitzt, sollte sich mit seinen Pflichten auskennen. Dazu lohnt es sich, sich mit der aktuellen Gesetzeslage zu befassen und daraus eine Liste aller zu erledigenden Aufgaben abzuleiten. Wir haben bereits eine erste Übersicht erstellt. Mit dieser Checkliste vergessen Vermieter und Eigentümer keine wichtigen Aufgaben mehr:

• Einfristen sämtlicher Zähler: unter anderem Warmwasser- und Kaltwasserzähler
• Brandschutz: Wartung aller Feuerlöscher alle 2 Jahre, Wartung von Rauchabzugs- und Rauchwärmeabzugsanlagen, Wartung von Löschwasser wie Hydranten oder Zugängen zur Wasserversorgung für die Feuerwehr
• Rauchwarnmelder: jährliche Wartung nötig – selbst bei Geräten, die laut Hersteller 10 Jahre wartungsfrei sind
• Aufgzugswartung
• Legionellenprüfung bei Warmwasserspeichern: alle drei Jahre nötig
• Tiefgaragen: regelmäßige Wartung, vor allem bei elektrischen Rolltoren
• Heizungsanlagen: Wartungsumfang und -intervall variiert je nach Art und Alter der Heizung, am Typenschild orientieren

Hausverwalter als Hilfe bei der Instandhaltung von Immobilien

Eigentümer und Vermieter müssen einiges hinsichtlich der Instandhaltung ihrer Gebäude beachten. Wenn sie ihre Pflicht vernachlässigen, kann das finanzielle Einbußen nach sich ziehen oder sogar Strafen mit sich bringen. Um vor den Konsequenzen geschützt zu sein, geben sie ihre Aufgaben daher oft in professionelle Hände. Ein Hausverwalter weiß, was es hinsichtlich der Instandhaltung eines Gebäudes zu beachten gilt. Dadurch wird dies einfach ausgelagert und Vermieter und Eigentümer können sich um andere Dinge kümmern.

Meist verwalten Hausverwalter nicht nur ein Haus oder eine Wohnung, sondern kümmern sich um mehrere Immobilien. Deshalb empfiehlt sich an dieser Stelle eine spezielle Immobiliensoftware. Diese hilft Verwaltern, den Überblick über alle Objekte und durchzuführende Maßnahmen zur Instandhaltung zu behalten. DOMUS bietet praktische Lösungen für Vermieter, Verwalter und Eigentümer an. Dank eines zuvorkommenden Supports steht Nutzern jederzeit ein Ansprechpartner zur Verfügung. Jetzt Kontakt aufnehmen oder eines der Trainings rund um DOMUS-Softwareprodukte besuchen!

Fazit: Instandhaltung als essenzieller Faktor für die Bewohnbarkeit von Häusern und Wohnungen

Für die Erhaltung einer Immobilie ist es notwendig, regelmäßig Maßnahmen zur Instandhaltung durchzuführen. Experten empfehlen, dafür Rücklagen zu bilden. So können Eigentümer für die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten aufkommen. Da es vieles zu beachten gilt, wenden sich mehr und mehr Eigentümer an Hausverwaltungen. Mit der richtigen Software sind diese optimal versorgt, wenn es um den Überblick über Instandhaltung und Instandsetzung geht. Produkte von DOMUS stellen eine hervorragende Möglichkeit zur Immobilienverwaltung dar.

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