Muster-Hausordnung Eigentümergemeinschaft: Was gibt es zu beachten?

Die Hausordnung einer WEG regelt das alltägliche Geschehen in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie hat ein friedliches Miteinander und eine gewisse Ordnung zum Ziel, weshalb die in ihr festgelegten Regeln sowohl für Eigentümer als auch für Mieter verpflichtend sind. Doch was muss in einer Hausordnung enthalten sein und was darf sie nicht beinhalten? Wie hilft eine Muster-Hausordnung am besten dabei, gültige Regeln aufzustellen?

Was ist eine Hausordnung?

Hausordnungen findet man in jedem Mehrfamilienhaus oder gewerblich genutzten Objekt. Die Ordnung gilt als zentrales Regelwerk, in dem alle Regelungen enthalten sind, die für Mieter und Eigentümer gelten. Es ist also egal, ob die Wohnungseigentümer selbst in den Wohnungen leben oder ob sie als Vermieter fungieren. Das Zusammenleben im Haus soll durch die Hausordnung geregelt werden. Bei Mietwohnungen wird die Ordnung meist als Anlage des Mietvertrags angehängt. In Eigentumswohnungen ist sie häufig ein Teil der Gemeinschaftsordnung und in der Teilungserklärung verankert.

Oftmals hängt die Hausordnung am Schwarzen Brett oder einer anderen Stelle im Treppenhaus oder Eingangsbereich. So kann jeder bei Fragen schnell einen Blick darauf werfen. Hängt sie nicht aus, können sich Eigentümer einer WEG an ihre Hausverwaltung wenden.

Wo die Hausordnung auf jeden Fall stehen muss, ist die Beschlusssammlung. Sie ist bindend für alle Eigentümer, nicht aber unbedingt für die Mieter. Es kann eine abweichende Hausordnung für Mieter geben, die im Hausflur ausgehangen wird. Mieter müssen sich dann nur an dieses Regelwerk halten.

Wer erstellt eine Hausordnung für die WEG?

Für Vermieter ist es in der Regel nicht verpflichtend, eine Hausordnung zu erstellen. Wer jedoch gesetzlich dazu verpflichtet ist, sind Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs). Dies ist in § 19 Abs. 2 WEG geregelt.

Wer die Aufgabe hat, eine Hausordnung zu erstellen, ist im WEG-Gesetz nicht geregelt. Es ist nur die Rede davon, dass die Hausordnung notwendig ist, damit das Gebäude ordnungsgemäß benutzt und verwaltet werden kann. Nachzulesen ist das in § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG.

Somit haben Eigentümer mehr als eine Möglichkeit, die Hausordnung aufzustellen:

• Mehrheitsbeschluss während einer Eigentümerversammlung
• Erstellung durch die Hausverwaltung: Hier muss die Annahme der Hausordnung nur noch per Beschluss vorgenommen werden.
• Aufstellung einer Hausordnung mittels Vereinbarung: Diese Option ist außergewöhnlich, aber nicht unmöglich.
• Hausordnung als Inhalt der Teilungserklärung

Bei den ersten beiden Möglichkeiten können im Anschluss noch Änderungen oder Ergänzungen vorgenommen werden. Dazu braucht es lediglich einen Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung.

Was regelt eine Hausordnung?

Die Hausordnung soll zu einem geregelten und harmonischen Miteinander beitragen. Das schafft sie, indem die Bedürfnisse einzelner Wohnungseigentümer miteinander in Einklang gebracht werden. Doch sind die Inhalte festgelegt und was muss in einer Hausordnung enthalten sein?

Tatsächlich gibt es kein Gesetz, das den Umfang und die Inhalte einer Hausordnung regelt. Somit steht es WEGs und Hausverwaltern offen, wie sie die Hausordnung gestalten. Empfehlenswert sind vor allem folgende Themen:

• Ruhezeiten: Es gibt gesetzlich vorgeschriebene Ruhezeiten. Sollen die eigenen Ruhezeiten davon abweichen, ist es sinnvoll, sie in die Hausordnung aufzunehmen.
• Hausreinigung: Wer reinigt den Gemeinschaftsbereich und wie oft? In der Hausordnung kann festgelegt werden, ob eine Putzkraft beauftragt wird. Außerdem kann sie einen Putzplan beinhalten, wenn die WEG selbst für die Sauberkeit im Gemeinschaftsbereich sorgen möchte.
• Räumdienst: Jeder Hauseigentümer ist dazu verpflichtet, den Gehweg vor seinem Eigentum zu räumen. Die Hausordnung kann regeln, wer diesen Dienst wann übernimmt. Immerhin teilen sich mehrere Eigentümer ein Gebäude.
• Rauchen: Das Rauchen im Gemeinschaftsbereich kann ebenfalls in der Hausordnung geregelt werden. Es ist möglich, es ganz zu verbieten. Ist es jedoch erlaubt, sollte man festlegen, in welchen Bereichen es gestattet ist.
• Grillen: Ob und wann man grillen darf, kann ebenfalls in der Hausordnung festgelegt werden. Zudem geht es auch darum, welche Grillarten zulässig sind und an welchen Orten es gestattet ist.
• Sicherheit im Haus: Für eine erhöhte Sicherheit im Haus lassen sich ebenfalls Regelungen aufstellen. In diesem Zuge kann beispielsweise beschlossen werden, ob und wann die Haustür abgeschlossen wird und welche Gegenstände im Gemeinschaftsbereich gelagert werden dürfen. Auch Regelungen zum Umgang mit Dachboden-, Keller- und Treppenhausfenstern im Falle von Regen oder Kälte können in der Hausordnung enthalten sein.
• Nutzung der Gemeinschaftsräume: In einer WEG gibt es den ein oder anderen Raum oder Ort, den die Gemeinschaft zusammen nutzt. Dazu zählen beispielsweise Waschräume, Plätze für Müll und Fahrradkeller.
• Nutzung des Gartens: Es gilt zu unterscheiden, ob Eigentümer alleinige Nutzer eines Gartens sind oder sich die Nutzungsrechte mit anderen teilen müssen. Zudem kann die Hausordnung regeln, welche Rechte und Pflichten damit einhergehen. Das kann umfassen, welche Gartenmöbel und Pflanzen erlaubt sind, aber auch, wer die Gartenpflege wie das Mähen des Rasens oder das Schneiden der Hecke übernehmen muss.
• Müll: In der Hausordnung kann auch geregelt werden, wie mit Haus- und Sperrmüll umzugehen ist. Meist wird angegeben, dass die Ablage von Müll vor der Haustür verboten ist. Zudem enthalten viele Ordnungen die Aufforderung zur ordentlichen Mülltrennung.

Was regelt eine Hausordnung nicht?

Neben all den Themen, die eine Hausordnung behandeln darf, gibt es auch die ein oder andere Regelung, die nicht enthalten sein darf. Fakt ist: Es gibt einige Tabu-Themen für die Hausordnung. Folgende Sachverhalte und Handlungen darf eine Hausordnung für Hausbewohner nicht regeln:

• Dusch- und Badeverbot nach 22:00 Uhr
• Generelles Haustierverbot
• Besuchsverbot
• Übernachtungsverbot für Besucher
• Fahrstuhlfahrverbot während der Nachtruhe
• Verbot der Nutzung von Waschmaschinen in der Waschküche während der Nachtruhe
• Balkongestaltung
• Verbot, Wäsche auf dem eigenen Balkon oder in der Wohnung aufzuhängen
• Generelles Verbot für das Abstellen von Kinderwagen und Gehhilfen im Flur, wenn es nicht den Brandschutz betrifft
• Festlegung der Temperatur in der eigenen Wohnung
• Untersagung von Musikhören in Zimmerlautstärke
• Untersagung von Kinderlärm
• Individuelle Regelungen für Einzelne

Besonders wichtig ist, dass die Hausordnung übliche Wohngeräusche sowie die Nutzung von Haushaltsgeräten nicht untersagen darf. Einen Sonderfall stellen jedoch Waschmaschinen in Wohnungen dar. Grundsätzlich ist der Betrieb an Sonntagen gestattet. Während der Nachtruhe hingegen sollten Mieter und Eigentümer auf die Nutzung verzichten.

Verschiedene Hausordnungen für Eigentümer und Mieter: Gibt es das?

Pro Eigentümergemeinschaft kann es nur eine gültige Hausordnung geben. Daher ist es leider nicht möglich, eine Ordnung für Mieter und eine für Eigentümer aufzustellen. Allerdings haben Vermieter eine andere Möglichkeit: Sie können abweichende Regelungen im Mietvertrag vereinbaren.

Doch Vorsicht: Entsteht durch dieses Vorgehen eine Verletzung der eigentlich gültigen Hausordnung, ist der Eigentümer selbst für den Regelbruch gegenüber der Eigentümergemeinschaft verantwortlich. Da die allgemeine Hausordnung wegen veränderter Bedürfnisse der Wohnungseigentümer immer wieder angepasst werden kann, sollten sich Vermieter die Anpassung der Hausordnung als Bestandteil des Mietvertrags vorbehalten.

Einhaltung der Hausordnung: Das sollten Eigentümer und Mieter wissen

Überwacht wird die Einhaltung der Hausordnung in der Regel von der Hausverwaltung des Mehrfamilienhauses. Sie gilt auch als Ansprechpartner für Eigentümer und Mieter, wenn Verstöße beobachtet werden. Da der Rechtsstatus zwischen Eigentümern und Mietern sehr unterschiedlich ist, müssen die Sanktionsmöglichkeiten und Maßnahmen unterschieden werden.

Ein Hausverwalter kann bei einer Beschwerde nicht einfach eine Unterlassungsklage gegen den Störenfried einreichen. Wenn die Wohnungseigentümer ein Interesse daran haben, gerichtlich gegen einen Regelbruch vorzugehen, muss der Beschluss im Zuge einer Eigentümerversammlung gefasst werden. Dann erst erhält der Hausverwalter die Ermächtigung dazu und kann entsprechende Schritte in die Wege leiten.

Allerdings ist von so einem Vorgehen oftmals abzuraten. Eine Klage kann den Unfrieden im Haus noch weiter fördern. Im Interesse aller Wohnungseigentümer wäre es daher, mithilfe von Gesprächen auf die betroffene Person einzuwirken. Zudem hat der Hausverwalter die Möglichkeit, Eigentümer oder Mieter für einen konkreten Regelbruch abzumahnen.

Missachtung der Hausordnung durch einen Mieter – ein Sonderfall

Ein Sonderfall liegt vor, wenn nicht ein Eigentümer, sondern ein Mieter gegen die Hausordnung verstößt. In der Situation kann auch der Vermieter selbst tätig werden. Dafür ist es allerdings nötig, dass die Hausordnung Teil des Mietvertrags ist. Eine Abmahnung wegen Vertragsbruchs ist möglich. Kommt es zu wiederholtem Fehlverhalten, kann der Vermieter ihm eine Kündigung überreichen.

Übrigens: Streiten sich zwei Mietparteien innerhalb einer Immobilie über die (Nicht-)Einhaltung der Hausordnung und die Streitigkeiten gehen vielleicht sogar schon auf Dritte über, übernehmen Eigentümer und Immobilienverwaltung die Rolle von Krisenmanagern.

Aufgaben des Hausverwalters hinsichtlich der Hausordnung

Wenn es um die Hausordnung geht, hat die Hausverwaltung einige Aufgaben zu erfüllen. Viele WEGs entscheiden sich beispielsweise dafür, die Hausordnung von der Verwaltung erstellen zu lassen. Außerdem fällt in ihren Aufgabenbereich noch einiges mehr:

• Einhaltung der Hausordnung überwachen
• Beschwerden gegen Verstöße von Mietern und Eigentümern entgegennehmen
• Einberufen von Eigentümerversammlungen zur Änderung von Hausordnungen

Aus diesem Grund lohnt sich für alle Immobilienverwalter eine Immobiliensoftware. Durch digitale Lösungen wie die von DOMUS hat die Verwaltung alle Hausordnungen der zu betreuenden WEGs sofort zur Hand, wenn sie sie brauchen. Das macht es auch einfacher, die Einhaltung der Hausordnung zu überwachen. Mit der Verwaltungssoftware haben Hausverwalter alle Rechten und Pflichten im Blick.

Vor allem wegen der Möglichkeit auf Änderungen in der Hausordnung sollten Verwalter eine rechtlich einwandfreie Muster-Hausordnung zur Hand haben. Im Verwaltungs-Tool gespeichert, ist sie immer dann griffbereit, wenn sie benötigt wird.

Hausordnung oder Gemeinschaftsordnung: Worin besteht der Unterschied?

Auf den ersten Blick mögen sie sehr ähnlich aussehen und auch die Begriffe können leicht vertauscht werden. Doch Hausordnungen sind nicht mit Gemeinschaftsordnungen gleichzusetzen.

Die Hausordnung regelt das alltägliche Geschehen in einer WEG. Ihr Ziel ist ein friedliches Miteinander, in dem die Bedürfnisse aller Eigentümer berücksichtigt werden. Die Regeln, die darin enthalten sind, gelten auch für Mieter.

Bei der Gemeinschaftsordnung hingegen geht es ausschließlich um Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander. Mieter müssen diese Regelungen also nicht befolgen. Die Gemeinschaftsordnung unterscheidet sich auch darin von der Hausordnung, da ihre Erstellung nicht verpflichtend ist.

Änderungen der Hausordnung: Was geht und was geht nicht?

Möchte ein Vermieter die Hausordnung ändern, kann er das jederzeit tun. Es sei denn, sie ist Bestandteil des Mietvertrags. Eine solche vertragsgebundene Hausordnung, die vom Mieter unterschrieben wurde, lässt sich nur mit seiner Zustimmung ändern.

In einer Wohnungseigentumsgemeinschaft kann die Gemeinschafts- oder Hausordnung im Zuge einer Eigentümerversammlung geändert werden. Die Zustimmung der Mehrheit der Eigentümer ist dafür nötig.

Fazit: Aufstellung einer Hausordnung für ein harmonisches Zusammenleben

Damit Eigentümer in einer WEG oder Mieter in einem Mehrfamilienhaus harmonisch zusammenleben können, ist eine Hausordnung unabdingbar. Sie wird meist von der Hausverwaltung erstellt und enthält Regeln zu allen wichtigen Lebensbereichen. Da alle dazu verpflichtet sind, sich daran zu halten, kann ein friedlicheres Miteinander stattfinden. Allerdings gibt es einige Aspekte, die in der Hausordnung nicht enthalten sein dürfen. Für eine rechtsgültige Ordnung ist es also sinnvoll, ein Muster für die Erstellung zu verwenden. So ist der Autor der Hausordnung auf der sicheren Seite und alle Beteiligten können mit dem Regelwerk zufrieden sein.

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