Verwaltung von Sonderimmobilien: Herausforderungen und Chancen

Sogenannte “Nicht-Wohnimmobilien” können für Immobilienverwalter echte Vorteile bringen. Unkomplizierte Verwaltung und vielversprechende Renditen locken zum Kauf. Gleichermaßen bergen Sonderimmobilien so ihre Tücken. Worauf Sie bei der Verwaltung von Sonderimmobilien achten sollten und wie Sie diesen Zweig optimal für sich nutzen, erfahren Sie in diesem Artikel.

Was sind Sonderimmobilien?

Lassen Sie uns zunächst den Begriff Sonderimmobilie genauer unter die Lupe nehmen! Bei Sonderimmobilien, beziehungsweise Spezialimmobilien, handelt es sich um spezielle, gewerbliche Immobilien, die in der Regel nur an einen einzigen Hauptmieter, den Betreiber, vermietet sind. Daher werden sie oft auch als Single-Tenant-Immobilien bezeichnet.

Typische Asset-Klassen für Sonderimmobilien sind:

• Industrieimmobilien (z.B. Lager- und Produktionsstätten)
• Logistikimmobilien
• Handelsimmobilien (z.B. Supermärkte, Discounter, Fachmärkte)
• Hotel- und Gastroimmobilien (z.B. Hotels, Restaurants)
• Freizeitimmobilien (z.B. Schwimmbäder, Fitnessstudios, Kinos, Freizeitparks)
• Healthcare Immobilien (z.B. Krankenhäuser, Pflegeheime)
• Historische Immobilien (z.B. Burgen, Schlösser, Kirchen)
• Parkhäuser
• Tankstellen
• Flughäfen und Bahnhöfe

Charakteristisch für Sonderimmobilien ist, dass sie grundsätzlich nur für einen bestimmten Verwendungszweck gebaut werden. Eine Drittverwendung ist dabei nicht vorgesehen. Wer sich also für die Verwaltung einer Sonderimmobilie entscheidet, sollte die spezifischen Anforderungen der jeweiligen Nutzungsart kennen. 

Vor- und Nachteile der Verwaltung von Sonderimmobilien

Der größte Vorteil der Verwaltung von Sonderimmobilien liegt auf der Hand. Dadurch, dass in der Regel nur ein Mieter zu betreuen ist, ist der Verwaltungsaufwand extrem gering. Das spart nicht nur Zeit, sondern auch Kosten. Zudem gelten Sonderimmobilien als besonders sicher, da quasi kein Mietausfallrisiko besteht. 

Kaufen Sie das Objekt als Immobilienverwalter, also als Unternehmen, genießen Sie zudem steuerliche Vorteile. Der Kauf von Sonderimmobilien kann in der Bilanz über mehrere Jahre als Abschreibung geltend gemacht werden. Außerdem winken lukrative Renditen über 5%, da die Mieteinnahmen konstant, über einen langen Zeitraum, gezahlt werden. Kaufen Sie beispielsweise ein Hotel, zahlt Ihnen der Hotelbetreiber auch dann die volle Miete, wenn das Hotel aktuell keine Gäste beherbergt. Die zu erwartende Rendite erhöht sich weiter, wenn der Anschaffungspreis niedrig ist, was bei Sonderimmobilien sehr häufig der Fall ist.

Sollte es, durch Auszug oder Zahlungsunfähigkeit des Mieters, jedoch zu einem Leerstand kommen, gestaltet sich die Weitervermietung meistens schwierig. Das liegt daran, dass Sonderimmobilien klassischerweise genau auf den Verwendungszweck des Mieters abgestimmt sind. Um dieses Risiko für alle Beteiligten zu minimieren, werden Mietverträge für Sonderimmobilien in der Regel mit einer Mietdauer von 20 Jahren oder mehr abgeschlossen.

Zusätzlich können eine ganze Reihe gesetzlicher Auflagen auf Sie zukommen. Viele Sonderimmobilien sind sanierungsbedürftig oder müssen mit einer bestimmten Infrastruktur ausgestattet sein. Hinzu kommen mögliche Umweltauflagen.

Multi-Tenant-Immobilien als Alternative zur klassischen Sonderimmobilie

Das Risiko des drohenden Leerstands durch eine One-Tenant-Sonderimmobilie ist Ihnen zu hoch? Dann bieten sogenannte Multi-Tenant-Immobilien eine gute Alternative. Dabei handelt es sich in der Regel um gewerbliche Immobilien, die auf die Nutzung durch mehrere Mieter ausgelegt sind. Typische Multi-Tenant-Immobilien sind zum Beispiel Bürogebäude oder Einkaufszentren. Kommt es zu einem Leerstand, findet sich meist sehr schnell ein geeigneter Nachmieter. Durch Mietlaufzeiten von 5-10 Jahren pro Mieter versprechen Multi-Tenant-Immobilien außerdem hohe Mietrenditen durch konstante Mietzahlungen. Zudem ist die Anzahl der zu erwartenden, gesetzlichen Auflagen sowie der Sanierungsbedarf, bei Multi-Tenant-Immobilien oft wesentlich geringer. 

Fokussierung versus Diversifikationsstrategie

Eine weitere Möglichkeit, Ihr Risiko bei der Verwaltung von Sonderimmobilien zu minimieren, ist die gleichzeitige Verwaltung mehrerer Objekte. Dabei unterscheidet man zwei mögliche Strategien – Fokussierung oder Diversifikation.

Bei der Fokussierung konzentrieren Sie sich ausschließlich auf eine bestimmte Asset-Klasse (z.B. Hotellerie). Bei der Diversifikationsstrategie hingegen investieren Sie branchenunabhängig.

Wie bereits erwähnt, sollten Sie sich als Verwalter einer Sonderimmobilie mit den spezifischen Anforderungen der jeweiligen Nutzungsart auskennen. Denkmalgeschützte Immobilien sind beispielsweise häufig sanierungsbedürftig. Bei anderen Klassen, wie Schulen oder Pflegeheimen, gelten bestimmte gesetzliche Vorschriften, die eingehalten werden müssen. Und auch Umweltauflagen sind bei einigen Klassen relevant.

Verfolgen Sie eine Fokussierungsstrategie, sind Ihnen die spezifischen Kriterien der Branche, die Sie fokussieren, in der Regel bekannt. Das kann ein echter Wettbewerbsvorteil sein, da Sie somit in der Lage sind, den Verkehrswert der gewünschten Sonderimmobilie selbst einzuschätzen, ohne zusätzliche Kosten für Berater und Gutachter in Kauf nehmen zu müssen.

Aber auch eine Diversifikationsstrategie kann von Vorteil sein, da Sie dadurch Ihr Risiko minimieren, besonders stark von einer branchenspezifischen Rezession getroffen zu werden. Kommt es zu einer Krise, wie es beispielsweise durch Corona der Fall war, fahren Sie mit einer Diversifikationsstrategie wesentlich sicherer, als wenn Sie sich nur auf eine einzelne Branche konzentrieren.

Vor der Investition in Sonderimmobilien lohnt sich in jedem Fall eine genaue Analyse. Die folgenden Fragen helfen Ihnen bei einer ersten Einschätzung.

• Wie spezifisch ist die Nutzungsart des Objekts oder kann man diese auch anders nutzen?
• Welche gesetzlichen Vorgaben gibt es?
• Ist die Lage des Objekts vorteilhaft?
• Wie ist der aktuelle Zustand der Immobilie?
• Was kostet die Immobilie und wie viel muss zusätzlich investiert werden?
• Wie viel Zeit braucht eine mögliche Sanierung?
• Welche Restnutzungsdauer kann ich erwarten?

Ein Immobiliengutachter kann Sie dabei unterstützen, eine fundierte Entscheidung zu treffen. Dieser klärt vor Kaufabschluss Verkehrs- beziehungsweise Beleihungswert der Immobilie für Sie. Der sogenannte Beleihungswert, der ausschließlich von einem Gutachter ermittelt werden darf, dient gleichzeitig als Sicherheit für die Kreditvergabe der Bank.

Direkte versus indirekte Investition in Sonderimmobilien

Neben der direkten Investition in eine Sonderimmobilie, gibt es auch die Möglichkeit einer indirekten Investition. Dabei investieren Sie nicht direkt in das Bestandsobjekt, sondern als Geldanlage in einen speziellen Immobilienfonds beziehungsweise in entsprechende Immobilienaktien. Mit den Fonds partizipieren Sie dann automatisch an den Renditen der Objekte, die damit finanziert werden. 

Das macht Immobilienfonds ideal für Einsteiger oder Investoren, die sich die Kosten und den Aufwand sparen wollen, die ein direkter Kauf mit sich bringt. Im Übrigen fällt, im Gegensatz zur direkten Investition in Sonderimmobilien, bei der indirekten Investition der Verwaltungsaufwand weg. Zudem zeichnen sich Immobilienfonds normalerweise durch eine vergleichsweise niedrige Volatilität, auch in Krisenzeiten, aus.

Man unterscheidet offene und geschlossene Immobilienfonds. Bei offenen Immobilienfonds investieren Sie in der Regel in mehrere Objekte gleichzeitig. Bei geschlossenen Immobilienfonds investieren Sie häufig nur in ein einzelnes oder wenige Objekte. Laufzeit und Anlegerzahl sind bei geschlossenen Immobilienfonds begrenzt. Und, im Gegensatz zu den offenen Fonds, erfordern geschlossene Fonds hohe  Mindestanlagesummen.

Fazit

Ganz klar – Sonderimmobilien lohnen sich, vor allem dann, wenn Sie bereits Erfahrung in der Verwaltung gewerblicher und spezieller Immobilien haben. Bereits vor Kaufabschluss sind Sie somit in der Lage, die Wirtschaftlichkeit der Investition richtig einzuschätzen. Sonderimmobilien sind besonders attraktiv, da sie in der Regel günstig erworben werden können und über einen langen Zeitraum zuverlässig Renditen erwirtschaften.Fallstricke lauern insbesondere bei gegebenenfalls hohem Sanierungsaufwand, Leerstand sowie gesetzlichen Auflagen in Bezug auf Denkmalschutz, Nutzbarkeit oder Umweltschutz. Im Zweifel lohnt es sich, einen Gutachter hinzuzuziehen. Wem das Risiko einer direkten Investition zu groß ist, kann auch über entsprechende Immobilienfonds an den vielversprechenden Renditen der Sonderimmobilien partizipieren oder direkt in mehrere Objekte investieren.

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