Wohnungsübergabe und Abnahme

Zwei mal mindestens treten Vermieter bzw. der vom Vermieter beauftragte und bevollmächtigte Makler zusammen, zu Beginn und zum Ende einer Mietzeit. Das Ziel: Die Übergabe bzw. Übernahme der Wohnung. Hinter der harmlos und als Formalie scheinenden Übergabe können sich Tücken verbergen, die man allzu leicht übersieht. Eine Checkliste verhindert böse Überraschungen. 

Zehn zielführende Punkte zum erfolgreichen Umzug:

1. Nutzen Sie den Tag!

Schon vor der Wohnungsübergabe lässt sich der Erfolg justieren. Noch bevor ein Möbelstück gerückt wird, rücken Sie den Termin so, dass Licht ins Fenster fällt. Insbesondere im Winter kann es schwierig werden, den Termin einzuhalten, wenn zwischen Feierabend und Sonnenuntergang nicht viel Zeit ist. Nehmen Sie sich im Zweifel einen (halben) Tag frei, um ausreichend Zeit in die Wohnungsübergabe zu investieren. Es lohnt sich, alles zu sehen.

2. Alles zu Protokoll des Mieters

Das Protokoll sei schriftlicher Zeuge über alles, was während der Wohnungsübergabe besprochen und vereinbart wird. Es ist wichtig, um im Nachhinein Schadensersatzansprüche beim Vermieter geltend zu machen, sollte ein Mangel an der Wohnung sein. Machen Sie auf den Mangel aufmerksam, halten Sie ihn schriftlich und, wenn möglich, fotografisch fest. Besteht der Mangel weiterhin, so können Sie die Miete für diese Zeit um einen angemessenen Betrag selbst mindern. Machen Sie aber den Vermieter darauf aufmerksam. 

3. Das Vier-Augen-Prinzip: der Zeuge

Ein unabhängiger Zeuge, der den einziehenden Mieter bei der Wohnungsübergabe begleitet, ist zwar selten wirklich unabhängig, aber durchaus gerechtfertigt. Vier Augen sehen mehr als zwei und geben Sicherheit. 

4. Exakte Zahlen am Zähler und am Schlüsselbund

Das haben Sie in der Hand: Halten Sie die Anzahl der übergebenen Schlüssel im Übergabeprotokoll fest und notieren Sie sich genauestens die Zählerstände für Heizkosten, Strom, Kalt- und Warmwasser. Die Zahlen, die hier ins Übergabeprotokoll einfließen, bilden die Grundlage für weitere Berechnungen. Da sich die Zähler häufig nicht direkt in der Wohnung befinden, sondern im Keller, ist es ratsam, eine Taschenlampe einzupacken. Seitdem Smartphones in der Lage sind, gut auflösende Fotos zu machen, kann der Zählerstand zum Beweis auch fotografiert werden. Das beugt Zweifeln vor. 

5. Möbliertes Mieten

Grundsätzlich geht der Gesetzgeber davon aus, dass eine Wohnung immobiliar, also unmöbliert übergeben wird. Insbesondere bei Einbauküchen oder fest in die Wand eingepassten Schränken kann es möglich sein, dass der Ausziehende bzw. Vormieter diese in die Immobilien fest installierten Möbel nicht mitnehmen möchte. 

Der Mieter ist prinzipiell berechtigt, das Mietobjekt vollständig geräumt vorzufinden. Er kann dies so im Übergabeprotokoll vermerken.

Ist eine Weiternutzung von Küche oder Schrank vorteilhaft, gewünscht oder sogar ausdrücklich gewollt, dann kann eine Sondervereinbarung helfen, in welcher sich Mieter und Vormieter gegen ein entsprechendes Entgelt handelseinig werden. In dieser Sondervereinbarung sollte dann festgehalten werden, ob die Geräte und Möbel nach dem Auszug des neuen Mieters rückgebaut oder in der Wohnung gelassen werden.  

6. Kautionsquittung

Die Kautionsquittung ist kein Kassenbeleg. Sie muss die Zeit sicher überdauern, in der der Mieter die Immobilie bewohnt und er muss sie am Ende dieser Zeit vorzeigen können, um die Kaution juristisch sicher einfordern zu können. Deshalb: Fordern Sie, egal, ob die Zahlung der Kaution per Barzahlung oder per Überweisung erfolgt ist, eine Quittung. Vermerken Sie auch dies im Übergabeprotokoll. Auf diese Weise ist dort der unter Zeugen entstandene Verweis auf die Quittung zu finden und bürgt für deren Existenz. 

7. Wohnungsgeberbescheinigung

Jeder Umzug ist anzuzeigen, und zwar bei der Meldebehörde. § 19 des Bundesmeldegesetzes sieht zudem eine Mitwirkungspflicht des Vermieters vor. Er muss schriftlich nachweisen, dass der Mieter nun sein Mieter ist. Sprechen Sie Ihren Vermieter am besten schon vor der Wohnungsübergabe darauf an, sodass er die Wohnungsgeberbescheinigung bei dieser Gelegenheit übergeben kann. 

8. Vertrauen durch Transparenz

So exakt die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter in den Gesetzen geregelt sind, so gut kann es sein, ein Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und Mieter aufzubauen und zu pflegen. Dies beginnt bei der Transparenz, setzt sich fort mit den regelmäßigen, pünktlichen Mietzahlungen und schließt ab mit der besenreinen Abnahme der Wohnung am Mietzeitende.

Die Transparenz kann leicht dadurch gefördert werden, indem zur Wohnungsübergabe bisherige Nebenkostenabrechnungen, der Energieausweis des Hauses und ein Grundriss der Wohnung durch den Vermieter präsentiert werden.

Der Mieter selbst kann seine Bonität und Vertrauenswürdigkeit durch die Mieterselbstauskunft untermauern. 

So bleiben keine Fragen offen.

9. Bei Abnahme – Schönheitsreparaturen einkalkulieren!

Jede noch so schöne Wohnung nutzt sich mit der Mietdauer ab.Das wird deutlich an den Wänden, die nach zwei Jahren Mietdauer gestrichen oder tapeziert werden müssen. Außerdem bietet es sich an, auch Türen und Fenster von innen zu renovieren. Haben Sie als Mieter Löcher in die Wand gebohrt, um Regale anzubringen oder Schränke zu sichern, müssen auch die dadurch entstandenen Dübellöcher verspachtelt werden. 

Nicht zu Schönheitsreparaturen zählen handwerkliche Tätigkeiten, die spezielles Werkzeug oder eine handwerkliche Ausbildung benötigen. Sie müssen weder abgenutztes Parkett austauschen noch Lichtschalter austauschen. Ebenfalls nicht unter die Klausel der Schönheitsreparatur fallen Reparaturen, die sich zwar in gemeinsamer Nutzung, aber außerhalb der Wohnung befinden. Dafür hat ausnahmslos der Vermieter aufzukommen.

Welche Höhe die Instandhaltungskosten haben dürfen, darüber gibt das Bundesamt für Justiz in der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz Aufschluss. In § 28 BV findet sich eine detaillierte Aufschlüsselung.

10. Achtung vor Klauseln!

Schönheitsreparaturen sind in manchen Mietverträgen so verklausuliert, dass der Vermieter die Pflicht zur Reparatur auf den Mieter überträgt. Ob dies wirksam ist, hat das BGH vom 18.03.2015 (VIII ZR 185/14) festgestellt. Der Streitpunkt ist, ob der Vermieter eine schlecht oder nicht renovierte Wohnung an den Mieter übergeben und ihn dann per Klausel im Mietvertrag verpflichten darf, die Wohnung per Schönheitsreparatur in einen renovierten Zustand zu versetzen. Dies ist nicht rechtens. Verfügt der Mietvertrag über solch eine Klausel, ist dringend abzuraten, den Mietvertrag zu unterzeichnen. Alternativ sollte der Mieter den Zustand der Wohnung genauestens protokollieren, sodass festgestellt werden kann, ob die Klausel wirksam ist, also ob dringend Renovierungsbedarf besteht. Dem Mieter darf nicht zu viel aufgebürdet werden. Hier liegt die Beweislast beim Mieter, nicht beim Vermieter.

Fazit

Die Wohnungsübergabe sollte offenen Auges genauestens vorgenommen werden. Nicht nur der spätere Wohlfühlcharakter hängt daran, auch renovierungsbedingte Umstände, die Folgekosten verursachen können. Das Übergabeprotokoll ist wichtigstes Dokument. Ein guter Vermieter hat es bereits dabei. Und die Kautionsquittung ebenso. 

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